Für die Vermietung von Immobilien gibt es immer mehr Vorschriften und Risiken, auf die Sie als Vermieter achten müssen. Besonders Immobilienbesitzer, die eine oder wenige Immobilien als Kapitalanlage haben und sich nicht täglich mit Immobilien beschäftigen, fühlen sich hierdurch schnell überfordert. Nicht nur der Stressfaktor ist groß, sondern bei der Kommunikation mit Mieter, Hausverwaltung, Makler, Handwerker und anderen Parteien können durch unsaubere Kommunikation oder Formfehler sehr teure Fehler werden.

Sie als Vermieter müssen sich also professioneller aufstellen, damit Sie keine Risiken eingehen oder unnötig Geld verlieren. Nichtsdestotrotz sollte die Verwaltung Ihrer Immobilien natürlich so wenig Zeit wie möglich in Anspruch nehmen.

In diesem Blogbeitrag zeigen wir Ihnen wichtige Punkte auf, die Sie beachten müssen und zeigen Ihnen wie Sie diese umsetzen können.

1. Kommunikation immer schriftlich

Wenn Sie mit Immobilienmaklern, Handwerkern, Hausverwaltern oder Mietern kommunizieren, sollten Sie schriftliche Kommunikationswege wie E-Mail oder Briefe bevorzugen. Falls sich eine Partei nicht an Abmachungen erinnern kann oder sogar falsche Aussagen tätigt, können Sie sich entspannt auf die dokumentierte Kommunikation verlassen.

2. Geprüfte und praxiserprobte Anschreiben und Vorlagen

Für mindestens 90% Ihrer Kommunikation wurden bereits Anschreiben entwickelt, welche intensiv geprüft wurden und mittlerweile von professionellen Hausverwaltungen und Immobilieninvestoren regelmäßig verwendet werden. Nutzen Sie diese Vorlagen; so sparen Sie sich viel Zeit und müssen nicht ständig neue Anschreiben erstellen. Zudem wissen Sie: Ich bin auf der sicheren Seite.

3. Interne Prozesse optimieren

Wenn Sie Ihre Immobilien mit wenig Aufwand und sicher verwalten möchten, müssen Sie entsprechend professionell aufgestellt sein. Das können Sie am einfachsten, wenn Sie die Prozesse und Abläufe von Profis adaptieren. Mit unserer Vermieter-Toolbox ermöglichen wir Ihnen genau das! Sie können die bewährten Vorlagen, Anschreiben, Checklisten und Tools von “Vermieter-Vorlagen” übernehmen ohne viel Zeit und Geld investieren zu müssen.

Zusammenfassend lässt sich sagen:
Insbesondere diese drei Punkte sind enorm wichtig, wenn Sie planen mit Immobilien finanziell frei zu werden.

Private Vermieter müssen sich so professionell wie möglich aufstellen und sollte bewährte Systeme und Vorlagen von Immobilienunternehmen nutzen, welche zudem schnell anpassbar sind. Ein kostengünstiges Produkt, welches diese Vorlagen beinhaltet ist die “Vermieter-Toolbox”, in welcher mehr als 70 Vorlagen enthalten sind.

Wenn Sie wissen wollen, was die Vermieter-Toolbox alles beinhaltet, finden Sie den Link zur Informationsseite hier.

Home Staging: Nette Spielerei oder sinnvoller Verkaufsboost?

Geht es um den anstehenden Verkauf der eigenen Immobilie stehen dabei zumeist zwei Aspekte im Vordergrund: Der Wunsch, das Objekt möglichst schnell und zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Zur Erreichung dieser beiden Ziele stellt Home Staging ein zunehmend beliebtes Mittel dar. Doch was genau ist Home Staging und welche konkreten Vorteile bieten sich hierdurch? Die Antworten hierauf finden Sie im nachfolgenden Artikel.

Als Home Staging bezeichnet man die zeitweise Möblierung bzw. Einrichtung einer Immobilie zur Verkaufsförderung. Eine wohnlich und zugleich modern eingerichtete Immobilie ermöglicht es dem potenziellen Käufer sich das Objekt bereits wie ein zukünftiges Zuhause vorzustellen.  Während die meisten Menschen Probleme haben, sich einen gänzlich leeren Raum vorzustellen, gibt das Home Staging den Interessenten die Möglichkeit, sich eine Vorstellung davon zu machen, wie das Objekt im eingerichteten Zustand aussehen könnte.

Zwar kann Home Staging (in Form von anzuschaffenden (Papp-)Möbeln) eine gewisse Anfangsinvestition darstellen, diese wird jedoch zumeist schnell wieder kompensiert; üblicherweise durch die Erzielung eines höheren Kaufpreises (im Vergleich zu einem Verkauf ohne Home Staging).

Nachfolgend haben wir Ihnen die vier gewichtigsten Vorteile des Home Stagings zusammengefasst:

Heben Sie sich von der Masse ab

Sobald Sie Ihre Immobilie auf dem Wohnungsmarkt inserieren, konkurriert es mit zahlreichen anderen Objekten in der Umgebung. Um sich hierbei effektiv von der Masse abzugrenzen, stellt Home Staging zumeist eine gute Alternative dar. Durch die Möglichkeit für den Käufer, sich das Objekt bereits im eingerichteten Zustand vorzustellen, ermöglichen Sie es dem Interessenten bereits zu Beginn, eine emotionale Bindung zur Immobilie aufzubauen. So können Sie sich einen emotionalen, oft entscheidenden Vorteil sichern.

Besserer Verkaufspreis durch Home Staging

Zwar erhöht Home Staging nicht den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie, doch erhöht sich durch das attraktive Herausputzen der Wohnung bzw. des Hauses der von Interessenten wahrgenommene Wert. Sie haben somit die Möglichkeit, Ihr Objekt im bestmöglichen Licht darzustellen bzw. sein maximales Potenzial aufzuzeigen. Aktuelle Studien belegen zudem, dass möbliert angebotene Objekte durchschnittlich einen höheren Verkaufspreis erzielen als bei vergleichbaren Objekten, die nicht mittels Home Staging inszeniert wurden. Im Durchschnitt lag dieser Preisvorsprung bei ca. 6%.

Mehr Besichtigungen

Es wurde darüber hinaus in Studien nachgewiesen, dass Käufer bzw. Kaufinteressenten deutlich eher dazu bereit sind ein Objekt persönlich zu besichtigen, wenn dieses zuvor mittels Home Staging ansprechend aufgehübscht wurde. Fast die Hälfte der Kaufinteressenten gab hierbei an, sich eher für die Besichtigung eines inszenierten Objekts zu entscheiden, als für eine Unaufbereitete. Da der Besichtigungstermin den logischen nächsten Schritt im Kaufprozess darstellt, erhöhen Sie somit auch Ihre Chancen final mehr Kaufangebote zu erhalten.

Schneller verkaufen mittels Home Staging

Eine Studie der Real Estate Staging Association zeigt zudem, dass sich Home Staging darauf auswirken kann, wie schnell Sie Ihr Objekt verkaufen können. Gerade in Fällen, in denen ein schneller Verkauf realisiert werden muss, kann Home Staging hier sein ganzes Potenzial entfalten. Die Studie nahm 174 nicht inszenierte Häuser, die durchschnittlich bereits 156 Tage auf dem Markt waren. Die Anzeigen dieser Objekte wurden deaktiviert, das Objekt mittels Home Staging aufgehübscht und wieder inseriert. Ab dem Zeitpunkt des Wiedereinstellens dauerte es im Durchschnitt lediglich 42 Tage, bis zum Verkauf. Sollte Ihr Objekt also bereits mehrere Monate erfolglos am Markt sein, könnte ein nachträgliches Home Staging ein probates Mittel darstellen.

Fazit

Home Staging erlebt aktuell einen regelrechten Hype. Bedenkt man die Vorteile, die es mit sich bringen kann, ist dies nicht ganz ungerechtfertigt. Obgleich der zahlreichen Vorteile gilt es dennoch stets individuell abzuschätzen, ob Ihre Immobilie mittels Home Staging die oben genannten Vorteile erzielen kann.

Autonomes Fahren

Selbstfahrende Autos. Was bis vor einigen Jahren noch wie weit entfernte Zukunftsmusik klang, ist mittlerweile ein zunehmend stark diskutiertes Thema. Der technische Fortschritt in diesem Bereich schreitet mit rasanten, fast schon beängstigend großen Schritten voran. Sobald die Technologie weit genug entwickelt ist, um flächendeckend eingesetzt zu werden und gesetzliche Rahmenbedingungen geschaffen wurden, ist von einer raschen Ausbreitung in alle Gesellschaftsbereiche auszugehen. Welche Auswirkungen bringt autonomes Fahren mit sich und wie könnte sich dies insbesondere auf den Immobilienmarkt auswirken? Im Folgenden möchten wir mögliche Auswirkungen des autonomes Fahrens und die daraus erwachsenden Konsequenzen näher beleuchten.

Führerscheine werden zu einem Luxusartikel

Im Jahr 2017 ereigneten sich allein in Deutschland etwa 2,6 Millionen Verkehrsunfälle, über 3.000 davon mit Todesfolge. Die gesellschaftlichen Kosten durch den Verlust von Menschenleben, Gesundheitsversorgung und Sachschäden sind enorm.

Mithilfe autonom fahrender Autos könnte man aktuellen Studien zufolge bis zu 90% aller Unfälle vermeiden, da diese auf menschliches Versagen zurückzuführen seien.

In einer Welt, in der der Großteil der Autofahrten nur noch autonom und somit ohne Fahrer geschieht, stellt die Entscheidung sich noch selbst ans Steuer zu setzen somit eine nicht zu vernachlässigende Erhöhung des Unfallrisikos dar. Entsprechend steigen die Preise von Versicherungsprämien. Das Besitzen eines Führerscheins wird mehr und mehr zu einem Luxusartikel, den man sich leisten kann, aber nicht muss.

Minimierung der Transportkosten

Der Hauptgrund für die zukünftig schnelle Verbreitung der Technologie ist simpel: Die Transportkosten sinken drastisch. Aktuellen Untersuchungen zufolge könnten autonome Fahrten zukünftig bis zu zehn mal günstiger angeboten werden, als dies heute bei herkömmlichen Taxifahrten der Fall sei. Hauptgrund hierfür: Das Wegfallen der Fahrerkosten, welche über 80% der Transportkosten ausmachen. Der Austausch von Benzinmotoren durch Elektromotoren bewirkt eine weitere Reduktion der Kosten; ebenso die geringeren Reparatur- und Versicherungskosten welche aus den bereits angesprochenen deutlich geringeren Unfallwahrscheinlichkeiten resultieren.

Die Neugestaltung der Städte

Es kann angenommen werden, dass autonomes Fahren in Kombination mit  den zunehmend beliebten Carsharing Diensten starke Auswirkungen auf das heutige Erscheinungsbild unserer Städte haben wird . Ein privat besessenes Auto wird im Durchschnitt nur etwa 5% des Tages aktiv genutzt; die restliche Zeit steht es still und benötigt hierfür entsprechenden Parkraum.

Wie könnte es sich auswirken, wenn selbstfahrende und gemeinschaftlich genutzte Autos plötzlich den Großteil des Tages unterwegs wären, um Menschen auf Wunsch (On-Demand) von einem Ort zum nächsten zu befördern? Zunächst würde dies eine enorme Effizienzsteigerung bewirken. Der Transport von mehr Menschen mithilfe deutlich weniger Autos würde dazu führen, dass merklich weniger Parkplätze benötigt würden. Frei werdende Flächen könnten für die Erweiterung von Wohnflächen oder die zunehmende Begrünung der Städte genutzt werden.

Die Stadt San Francisco veröffentlichte bereits einen Wettbewerb zur Erweiterung und Integration gemeinsamer Mobilitätsdienste in der gesamten Stadt. Durch die Integration von sog. „Shared Connected Automated Vehicles (CAVs)“ soll so die gleichzeitige Erhöhung von Grün- & Gemeinschaftsflächen erreicht werden.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Es ist wahrscheinlich, dass die angesprochenen Veränderungen einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt als Ganzes haben werden. Dieser Einfluss setzt sich v.a. aus zwei Faktoren zusammen:

1.    Die heutigen Vorteile der zentralen Angebundenheit verlieren zunehmend an Relevanz, da die „Pendelzeit“ bzw. das Vermeiden von längeren Fahrstrecken durch autonom fahrende Autos obsolet wird. Eigentumswohnungen in der Innenstadt werden sich einem starken Preisdruck nach unten ausgesetzt sehen.

2.    Im Gegensatz dazu werden Immobilien im Umland von Großstädten zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Fazit

Die Art und Weise wie wir leben wir durch autonomes Fahren massiv beeinflusst werden. Hiervon betroffen ist insbesondere der Immobiliensektor. In diesem Artikel haben wir eine mögliche Aussicht gegeben, wie die Zukunft des autonomen Fahrens aussehen könnte. Die exakten Auswirkungen sind heute noch kaum absehbar; es bleibt daher spannend, wie zukünftige Entwicklungen die Art und Weise unseres Wohnens und Lebens beeinflussen werden.

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Eine häufige Frage, die sich angehende Vermieter stellen ist die Frage, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Hierzu gilt es zunächst den Unterschied zwischen nicht umlagefähige und umlagefähige Nebenkosten zu definieren.

Neben der klassischen (Kalt-)Miete hat der Mieter ebenfalls Teile der Nebenkosten zu tragen, die im Zuge der Bewirtschaftung seiner Mietswohnung anfallen. Diese zur Miete zusätzlich anfallenden Kosten werden als sogenannte umlagefähige Nebenkosten bezeichnet. Für Vermieter gilt es hierbei zu beachten, dass idealerweise sämtliche umlagefähige Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt werden. Ist dies nicht der Fall, muss der Mieter die meisten der nachfolgend aufgeführten Nebenkosten auch nicht zahlen.

Dies sollte daher bei der Erstellung des Mietvertrags berücksichtigt werden. Die umlagefähigen Nebenkosten stellen somit für den Vermieter lediglich einen durchlaufenden Posten dar. Der Vermieter hat diese Kosten an den jeweiligen Erbringer der Leistung (Hausverwaltung, Stadt oder Dienstleister) zu zahlen und kann seinerseits diese Kosten vom Mieter über die umlagefähigen Nebenkosten wieder zurückholen.

Für die Einstufung als umlagefähige Nebenkosten gilt daher, dass es sich bei den Kosten um regelmäßig wiederkehrende Leistungen handeln muss. Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungsleistungen sowie Instandsetzungskosten sind daher nicht auf den Mieter umlegbar. Wie bei nahezu allen nachfolgenden Nebenkosten gilt die Umlagefähigkeit der einzelnen Kosten nur dann, wenn diese zuvor mietvertraglich wirksam vereinbart wurden (§556 BGB):

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen u.a.:

Grundsteuer

Als Eigentümer einer Wohnung ist (in der Regel vierteljährlich) die Grundsteuer an die jeweilige Stadt abzuführen. Höhe und Zahlungsfristen können vom Eigentümer dem eigenen Grundsteuerbescheid entnommen werden. Entsprechend der Regelungen der BetrKV (Betriebskostenverordnung) ist die Grundsteuer vollständig auf den Mieter umlagefähig.

Gebäudereinigung

Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben für die Gebäudereinigung zählen ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten. Zu diesen wiederkehrenden Reinigungen zählen u.a. die Reinigung von gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Hausflur, Gänge oder Keller. Einmalige Kosten wie das Entfernen von Graffiti oder die Reinigung der Fassade sind entsprechend nicht umlagefähig.

Sofern der Mieter zur Hausreinigung (mit-)verpflichtet ist, er dieser Pflicht jedoch nicht nachkommt, ist der Vermieter berechtigt eine Abmahnung zu erteilen. Hierin sollte zudem darauf hingewiesen werden, dass bei anhaltender Nichtbeachtung der Pflichten, die Reinigung durch einen professionellen Dienstleister durchgeführt wird, dessen Kosten in diesem Fall durch den Mieter zu tragen sind. Zu beachten ist hierbei, dass die voraussichtlich anfallenden Kosten hierfür in der Mahnung bereits aufzuführen sind, um eine spätere Umlage auf den Mieter zu ermöglichen.

Gartenpflege

Sofern Ihr Objekt einen Garten und/ oder Grünflächen umfasst, werden diese üblicherweise durch externe Dienstleister gepflegt. Die hierfür entstehenden Kosten können umgelegt werden. Hierzu zählen u.a. folgende Arbeiten:

• das Mähen des Rasens,
• Unkrautbekämpfung,
• das Schneiden/ Stutzen der Pflanzen und Sträucher,
• das Nachsäen von Blumen und Rasen,
• die Entsorgung von Gartenabfällen
• das Düngen der Gartenanlage
• Vertikutieren sowie
• Die regelmäßige Bewässerung.

Personal- und Materialkosten, welche in Verbindung mit der Gartenpflege anfallen sind ebenso umlagefähig. Zudem wurden in jüngster Vergangenheit  die Anschaffungskosten von Arbeitsgärten zunehmend als ebenso umlagefähig eingestuft. Voraussetzung für diese Einstufung ist, dass hierdurch Personalkosten eingespart werden.

Eine umfassende Neu- bzw. Umgestaltung der Gartenanlage ist dagegen nicht umlagefähig. Wiederum sind Kosten für verdorbene oder beschädigte Pflanzen oder das Fällen von Bäumen, welche in Folge eines Sturms beschädigt wurden, auf den Mieter umlegbar.

Weigert sich der Mieter Teile der Kosten für die Gartenpflege zu übernehmen, gilt es einzuschätzen inwieweit eine Nutzung des Gartens durch den Mieter erfolgt. Ist ihm eine Nutzung des Gartens nicht möglich, während den anderen Bewohnern der Anlage eine Nutzung möglich ist, können die Kosten nur sehr eingeschränkt oder gar nicht auf den Mieter umgelegt werden. In diesem Fall bedarf es einer näheren Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls. Sollte der Mieter die Gartenanlage nicht nutzen obwohl es ihm möglich wäre, ist er trotzdem verpflichtet die anteiligen Bewirtschaftungskosten zu tragen.

Kabel- oder Antennenanlagen

Betriebskosten für Kabel- oder Antennenanlagen können auf den Mieter umgelegt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter eine eigene Satellitenanlage installiert hat.

Wasserversorgung

Kosten für den Betrieb der Wasserversorgungs- bzw. Wasseraufbereitungsanlage, vorgeschriebene Wasseruntersuchungen, sowie die Kosten des Wasserverbrauchs sind allesamt als umlagefähige Nebenkosten einzuordnen. Hierzu zählt ebenso die Eichung von Wasserzählern.

Entwässerung

Auch die finanziellen Aufwendungen, die im direkten Zusammenhang mit der Haus- und Grundstücksentwässerung (z.B. der Abfluss von Schmutz- oder Regenwasser) anfallen sind als umlagefähige Nebenkosten einzuordnen.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Hierzu zählen kommunale Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung. Sofern vertraglich vereinbart, ist auch der Winterdienst (z.B. Streumittel) der Straßenreinigung zuzuordnen und somit umlagefähig.

Einmalige Entsorgungen wie Gartenabfälle oder Bauschutt sind, wie zuvor bereits erläutert, unregelmäßig bzw. einmalig und daher nicht umlagefähig.

Hausmeister oder externer Hausmeisterdienstleister

Ein häufiger Streitpunkt hinsichtlich der Einstufung als umlagefähig, stellen Kosten für den Hausmeister(-service) dar. Dies liegt v.a. daran, dass der Hausmeister zum einen auch für nicht-umlagefähige Arbeiten zuständig ist und er andererseits oftmals auch umlagefähige Leistungen wie z.B. den Winterdienst erbringt, welche bereits gesondert umgelegt werden. Um hier einzelne Bestandteile der Hausmeisterleistungen umlegen zu können ist eine klare Aufteilung der Kosten in ihre Einzelpositionen vorzunehmen.

Allgemeine Beleuchtung

Zur Allgemeinen Beleuchtung zählen sämtliche Leuchtanlagen in gemeinschaftlich genutzten Teilen der Anlage (Gemeinschaftseigentum), wie Hausflur, Eingangsbereich, Treppenhäuser oder Kellergänge. Die Stromkosten dieser Anlagen können ebenso wie eine etwaige Zählermiete umgelegt werden. Selbiges gilt für Stromkosten gemeinschaftlich genutzter Anlagen (z.B. Aufzug oder Gegensprechanlage) können. Instandhaltungskosten der (Glüh-)Lampen oder Sicherungen sind dagegen von der Eigentümergemeinschaft selbst zu tragen.

Heiz- und Warmwasserkosten

Üblicherweise bilden Heiz- und Warmwasserkosten den Großteil der anfallenden Betriebskosten einer Wohnung. Ihre Umlegung ist durch die Heizkostenverordnung geregelt. Heizkosten können auch ohne explizite vertragliche Vereinbarung umgelegt werden, sofern diese verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine pauschale Heizkostenabrechnung ist dabei lediglich im Spezialfall eines selbstbewohnten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung umlegbar.

Kosten der Heizungsanlage

Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage sowie sicherheitsbedingte Prüfungen der Anlage sind umlagefähige Nebenkosten.

Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

Sofern die Versorgung mit Warmwasser und die Versorgung mit Heizwärme durch dieselbe Anlage erfolgt, sind die Kosten dieser Anlage ebenfalls umlagefähig.

Personen und Lastenaufzüge

Die für Aufzüge vorgeschriebenen Prüfungs- bzw. Wartungsfristen, sowie die Kosten eines benötigten Notrufbereitschaftsdienstes stellen regelmäßig anfallende Kosten dar und sind somit umlagefähig. Da wie bereits bei vorherigen Punkten (z.B. der Allgemeinen Beleuchtung) die Kosten für Instandsetzung nicht vom Mieter zu tragen sind, gilt es, bei geschlossenen Vollwartungsverträgen eine strikte Aufteilung der Kosten vorzunehmen. Dabei sollten die anfallenden Kosten für die Vollwartung separat nach Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten ausgewiesen werden. Dies ermöglicht eine separate Umlegung der Wartungskosten.

Verschiedene Versicherungen, die das Gebäude betreffen

Versicherungen, welche die Immobilie selbst betreffen, wie Haftpflicht- und Sachversicherung sind vom Mieter zu tragen (sofern im Mietvertrag geregelt). Den Vermieter betreffende Versicherungen wie beispielsweise eine Versicherung gegen Mietausfall sind nicht umlagefähig.

Schornsteinfeger

Schornsteine, welche Verbrennungsgase abführen unterliegen einer gesetzlichen Überprüfungspflicht. Diese Schornsteinfegerkosten sind somit als wiederkehrende Kosten somit vollständig auf den Mieter umlegbar.

Spielplatz

Die laufenden Kosten für einen Spielplatz sind (sofern im Mietvertrag geregelt) vom Mieter unabhängig seiner Nutzung zu tragen. Hierzu zählen u.a. die Erneuerung des Sandes sowie die Reparatur von Spielgeräten. Der Austausch oder die Neuanschaffung von Spielgeräten können dagegen ebenso wie die Neugestaltung des Spielplatzes nicht umgelegt werden.

Ungezieferbekämpfung

Besteht eine konkrete Dringlichkeit bzw. Notwendigkeit zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung in den Gemeinschaftsräumen können Kosten hierfür umgelegt werden. Sofern jedoch keine objektiv erkennbare Dringlichkeit besteht oder lediglich einmalige Maßnahmen getroffen werden ist eine Umlage erneut unzulässig.

Wiederkehrende Prüfungen

Regelmäßig wiederkehrende Prüfungen der Rauchmelder, Feuerlöscher und Blitzableiter können dem Mieter berechnet werden. Dies kann ebenfalls für die Reinigung der Dachrinnen vereinbart werden, in deren Zuge der Abfluss des Regenwassers überprüft wird.

Maßnahmen zur Betriebssicherheit

Kosten, die zur Sicherung der Betriebssicherheit gehören können ebenfalls als umlagefähige Nebenkosten festgehalten werden.

Sonstige Betriebskosten

Dieser Kategorie können u.a. Kosten für Sauna, Schwimmbad, Klimaanlagen und/ oder Garagenanlagen zugeordnet werden. Sie müssen explizit einzeln im Mietvertrag aufgelistet werden, um eine Umlage zu ermöglichen.

Abschließend lässt sich festhalten, dass es sich bei umlagefähigen Nebenkosten in aller Regel um wiederkehrende Ausgaben handelt. Einmalig anfallende Kosten sind dagegen nur in selten Fällen auf den Mieter umzulegen. Auch weisen wir erneut daraufhin, dass eine explizite und klare Auflistung aller auf den Mieter umgelegten Kosten im Mietvertrag erfolgen muss, um die Rechtmäßigkeit der Umlagen zu gewährleisten. 

Immobilienpreise in Nürnberg

Der Immobilienmarkt boomt. Zinsen auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto? Fehlanzeige! Ein Ende des Anstiegs der Immobilienpreise ist (noch) nicht in Sicht. Im Jahr 2018 verzeichneten die Immobilienpreise in Nürnberg einen erneuten Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

Mit der Veröffentlichung des alljährlichen Immobilien Reports hat die Stadt Nürnberg einige interessante Daten und Entwicklungen des Nürnberger Immobilienmarktes offengelegt. Wir haben uns die Entwicklung der Immobilienpreise in Nürnberg einmal näher angesehen und Ihnen nachfolgend in kompakter Form die wichtigsten hieraus gewonnen Kernerkenntnisse aufbereitet:

Wohnungsmarkt – Neubau- und Bestandswohnungen gleichauf

Den richtigen Kaufpreis im Vorhinein festzulegen gestaltet sich häufig schwieriger als zunächst angenommen, denn: Es gibt nicht den einen Marktpreis. Neben Zustand und Ausstattung ist hier vor allem die Lage entscheidend.

Wie dem aktuellen ImmobilienReport 2018 der Stadt Nürnberg zu entnehmen ist, lag der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen im vergangenen Jahr bei 2.400 €/m² (Neubauwohnungen: 4.400 €/m²). Dies entspricht einem Anstieg von ca. 14% gegenüber dem Wert aus 2017 (2.100 €/m²). Die Preise für Neubauten legten gegenüber 2017 (3.900 €/m²) „nur“ um knapp 13% zu.

Wohnhäuser legen ebenfalls zu – aber langsamer

Auch die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnhäuser in Nürnberg legten im Jahr 2018 noch einmal kräftig zu. Das Wachstum fiel gegenüber dem klassischen Wohnungsmarkt jedoch moderater aus, was jedoch noch nicht als Anzeichen für eine Entspannung der Märkte zu erkennen ist. Der Kaufpreis einer klassischen Doppelhaushälfte nahm gegenüber 2017 um etwa 7-8 % zu. Hierbei bleibt anzumerken, dass Objekte in sehr guten Lagen (z.B. Erlenstegen) einen leicht stärkeren Anstieg also solche in einfachen bis guten Lagen (z.B. Langwasser oder Ziegelstein) verzeichneten.

Auch die Mieten steigen

Die steigenden Immobilienpreise in Nürnberg machten sich ebenfalls im Hinblick auf das allgemeine Wohnmietniveau bemerkbar. Abhängig von Art und Zustand der jeweiligen Immobilie bewegten sich die Mieten im Vorjahr (2017) im Bereich 7,50 – 11,50 €/m². Im Jahr 2018 lagen diese bei durchschnittlich 8,00 – 12,00 €/m² und somit etwa 0,50 €/m² über den Vorjahreswerten. Zunächst harmlos anmutend, bedeutet dies für die Miete einer 100 m² Wohnung eine jährliche Mehrbelastung von ca. 600 €/m² gegenüber dem Vorjahr.

Gründe und Aussichten

Die bereits zu Beginn dieses Artikels angerissene „Nullzinspolitik“ gilt für viele als der Kerntreiber der scheinbar endlos weiter steigenden Immobilienpreise. Viele Investoren, private wie institutionelle, nehmen Immobilien häufig als die letzte verbliebene Investitionsalternative wahr, um die Null- oder sogar teils Negativzinsen zu umschiffen. Sie setzen somit auf das klassische „Betongold“, dies teilweise jedoch zu (objektiv betrachtet) utopischen Preisen.

Als ebenso wichtig gilt der nach wie vor ungebrochene Zustrom von Bürgerinnen und Bürgern aus ländlichen Regionen in die Städte. Diese deutschlandweit beobachtbare Entwicklung wird zumeist unter dem Begriff der „Urbanisierung“ zusammengefasst. Eine oftmals ausgeprägtere Infrastruktur (insbesondere hinsichtlich Arbeitssituation und medizinischer Versorgung) stellen dabei häufig die Hauptgründe für diese regionale Verschiebung dar.

Es ist derzeit nicht abzusehen, ab wann eine Normalisierung des künstlich niedrig gehaltenen Zinsniveaus zu erwarten ist. Ebenfalls ist in naher Zukunft keine Umkehr des starken Zuzugs in die Stadtregionen zu erkennen. Diese stetig wachsende Nachfrage trifft dabei auf ein nur sehr begrenztes (bzw. sehr zäh und langsam wachsendes) Angebot an Wohnungen. Stetig steigende Preise sind somit die logische Konsequenz. Um diesen zu begegnen greift die Politik auf Mietpreisbremsen bzw. Mietstopps und ähnliche Mechanismen zurück. Es bleibt hierbei fraglich, inwieweit diese Maßnahmen letztendlich den gewünschten Erfolg (die Normalisierung des Preisniveaus) erzielen.

Unsere Meinung Zum Anstieg der Immobilienpreise in Nürnberg

Unsere Einschätzung: Es ist unumstritten, dass Maßnahmen gegen stark ansteigende Preise notwendig geworden sind. Statt Verbote oder weitere Regulierungen auf den Weg zu bringen, befürworten wir die aktive Förderung für den Neubau von bezahlbaren Wohnungen. Die effektivste Maßnahme, um einer stetig wachsenden Nachfrage zu begegnen ist, das Angebot auf der anderen Seite entsprechend ebenfalls auszuweiten. Die Grundidee der Politik, Mieten zu begrenzen, um somit ebenfalls die Preisanstiege einzudämmen, stellt lediglich eine Bekämpfung der Symptome dar. 

Denn Tatsache ist: Es fehlen (bezahlbare) Wohnungen und das allein in Nürnberg zu tausenden. Durch die Drosselung von Mieten wird hierbei keine einzige neue Wohnung geschaffen.

Quelle: Pixabay

Es ist soweit: Sie haben beschlossen Ihre Wohnung zu verkaufen. Doch auf dem Weg zum Ziel lauern viele Stolperfallen. Damit Ihr Verkauf auch möglichst reibungslos gelingt haben wir 3 Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf in Nürnberg zusammengestellt, um so einige der gröbsten Fehler bereits im Vorhinein auszuschliessen:

1. Das Wichtigste zuerst – Der Kaufpreis

Den richtigen Kaufpreis im Vorhinein festzulegen gestaltet sich häufig schwieriger als zunächst angenommen, denn: Es gibt nicht den einen Marktpreis. Neben Zustand und Ausstattung ist hier vor allem die Lage entscheidend.

Beim Wohnungsverkauf in Nürnberg gilt es hierbei zu beachten, dass die Kaufpreise zwischen den einzelnen Stadtvierteln teils stark variieren. Während der durchschnittliche Kaufpreis im Stadtviertel Katzwang gerne auch einmal unter 2.000€ je m² liegen kann, betragen Kaufpreise in der Innenstadt teilweise 4.000€ je m² und mehr. Im Allgemeinen gilt es hierbei festzustellen, dass ein starker Abfall der Kaufpreise entsteht, je weiter man sich vom Norden in den Süden der Stadt bewegt. Doch nicht nur die einzelnen Viertel unterscheiden sich teilweise stark; auch innerhalb eines Viertels kann es große Preisunterschiede geben. Entsprechend gestaltet es sich für viele Verkäufer schwierig, einen geeigneten Preis festzulegen.

Einerseits sollte der Preis nicht zu niedrig angesetzt werden, da Käufer in der Regel einen gewissen vorhandenen Verhandlungsspielraum erwarten. Ein einmal festgelegter Ausgangspreis lässt sich – selbst bei großem Interesse – nur in den seltensten Fällen noch nennenswert „hochtreiben“.

Gleichzeitig gilt es zu beachten, dass ein zu hoch angesetzter Preis für potenzielle Kaufinteressenten schnell abschreckend wirken kann. Dabei steht Ihre Wohnung insbesondere auf den gängigen Immobilienportalen in direkter Konkurrenz zu weiteren Objekten. Liegt Ihr Angebotspreis deutlich über dem vergleichbarer Objekte, stellt dies bereits zu Beginn einen strategischen Nachteil – in Form einer starken Einschränkung der potenziellen Käuferschaft – dar.

Zugelassene Methoden zur Ermittlung des Verkaufspreises:

  Zur Ermittlung eines geeigneten Angebotspreises definiert die Wertermittlungsverordnung (WertV) drei Methoden:

• Das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert vergleichbarer Objekte (hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung, etc.) als Maßstab herangezogen wird.
• Das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert des Objekts auf Basis der erwarteten Mieterträge ermittelt wird.
• Das Sachwertverfahren, bei dem der Preis denjenigen Kosten entspricht, die für einen exakten Nachbau des zu bewertenden Objekts zum heutigen Tage anfallen würden.

Sie wollen eine kostenlose und realistische Einschätzung des Verkaufspreises Ihrer Immobilie? Schicken Sie uns eine unverbindliche Anfrage und wir garantieren Ihnen eine schnelle und seriöse Ersteinschätzung Ihrer Immobilie.

2. Das Auge isst mit

„Bilder sagen mehr als tausend Worte!“ Ein Immobilienexposée bzw. -inserat mit schlechten oder gar fehlenden Bildern stellt einen der häufigsten und zugleich gravierendsten Fehler beim Verkauf eines Objekts dar. Setzen Sie Ihre Wohnung deshalb mithilfe kleiner Kniffe gekonnt in Szene; egal ob mit Smartphone oder Kamera.

Innenaufnahmen …

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit für die Erstellung der Fotos; es wird sich zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen. Achten Sie auf eine ausreichende Ausleuchtung der Räume. Idealerweise nehmen Sie die Bilder hierzu untertags auf. Ermöglichen Sie es potenziellen Käufern, sich bereits mit der Durchsicht des Exposées einen ersten aussagekräftigen Eindruck der Wohnung zu verschaffen, indem Sie jeden Raum aus einer aussagekräftigen Perspektive ablichten. Eine möblierte Wohnung sorgt zudem für ein angenehmeres Raumgefühl als dies bei einer unmöblierten der Fall ist. Profi-Tipp: Kippen verboten! Achten Sie stets darauf gekippte oder leicht schräge Aufnahmen zu vermeiden. Die hierdurch schief zulaufenden Wandlinien erzeugen ein unangenehmes Raumgefühl und verzerren die räumliche Wahrnehmung.

… und Außenaufnahmen

Zudem sollte eine ansprechende Außenaufnahme des Gebäudes nicht fehlen. Stellt Ihr Wohngebäude eines der in Nürnberg noch häufig vorkommenden Häuser im Jugendstil der 1910er und 1920er Baujahre dar, kann das die Attraktivität Ihres Exposées zumeist noch weiter steigern. Doch egal aus welchem Baujahr Ihr Wohngebäude stammt, eine geeignete Außenaufnahme lohnt sich nahezu immer. So können potentielle Käufer bereits vor der Besichtigung abschätzen, ob das Gebäude Ihren jeweiligen Vorstellungen entspricht oder nicht.

3. Schon alle Unterlagen beisammen?

Für Ihren Wohnungsverkauf in Nürnberg sollten Sie idealerweise bereits vor Verkaufsbeginn sämtliche Unterlagen vollständig zusammengetragen haben. Zu den wichtigsten Dokumenten zählt hierbei der Grundriss. Er stellt Ihre Immobilie (maßstabsgetreu) aus der Vogelperspektive dar. Somit ermöglicht er es Kaufinteressenten, sich bereits vor der Besichtigung einen Eindruck über die Größe und Aufteilung der Räume zu verschaffen. Liegt die letztmalige Erstellung des Grundrisses bereits einige Zeit zurück und wurden seitdem Umbauten oder etwaige Installationen vorgenommen, kann es Sinn machen, eine Neuerstellung des Grundrisses in Auftrag zu geben. Sollte der Grundriss Ihnen noch nicht vorliegen, können Sie diesen als Eigentümer Ihrer Wohnung beim jeweils zuständigen Bauamt einholen.

Weitere wichtige Objektunterlagen stellen u.a.

• der aktuelle Grundbuchauszug (inklusive Flurkarte),
• die Teilungserklärung,
• die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen,
• sowie ein aktueller Grundsteuerbescheid dar.

Etwaige Denkmalschutzauflagen, sofern vorhanden, sollten ebenso beigefügt werden, wie ein Nachweis über den momentanen Stand der Instandhaltungsrücklage.

Besondere Aufmerksamkeit sollte darüber hinaus dem sogenannten Energieausweis gewidmet werden. Seit dem 1. Mai 2014 muss potenziellen Kaufinteressenten spätestens mit der Besichtigung des Objekts der aktuelle Energieausweis des Objekts zugänglich gemacht werden. Bei Versäumnissen hinsichtlich dieser Vorschrift drohen empfindliche Strafen von bis zu 15.000 Euro. Hierbei gilt es zwischen „Bedarfsausweis“ und „Verbrauchsausweis“ zu unterscheiden.

Der Verbrauchsausweis, oftmals auch als einfacher Ausweis bezeichnet, errechnet sich aus den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre. Dies führt dazu, dass in der Realität eher das tatsächliche Nutzerverhalten der Vorbesitzer bewertet wird und weniger die eigentliche Energieeffizienz des Objekts.

Das Gegenstück hierzu bildet der Bedarfsausweis. Für seine Bestimmungen wird der theoretische Energiebedarf der Immobilie in einem komplexen Verfahren errechnet. Individuelle Charakteristika, wie die Dämmung der Außenfassade werden im Zuge einer fachmännischen Besichtigung in die Kalkulation miteinbezogen.  Es verwundert daher nicht, dass der Preis für die Erstellung eines Bedarfsausweises (ca. 300-500 €) deutlich über dem eine Verbrauchsausweises (ca. 25-100€) liegt Die Erstellung des günstigeren Verbrauchsausweises ist ausreichend, sofern Ihr Wohngebäude mindestens eine der drei nachfolgenden Bedingungen erfüllt:

• Es befinden sich mindestens fünf Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes
• Der vorliegende Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt
• Das Wohngebäude wurde nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder entsprechend nachgerüstet

Fazit zum Wohnungsverkauf in Nürnberg

Wie Sie sehen gestaltet sich der Verkauf der eigenen Wohnung häufig komplizierter, als im Vorhinein angenommen. Es gilt vieles zu beachten, um die gröbsten Fallstricke präventiv zu vermeiden. Bei Ege & Geiss ist es daher unser Anspruch Ihren Wohnungsverkauf in Nürnberg für Sie so einfach und individuell zugeschnitten abzuwickeln wie möglich. Für eine kostenlose und unkomplizierte Preiseinschätzung nehmen Sie Kontakt mit uns auf und wir garantieren Ihnen eine schnelle und unverbindliche Einschätzung.

Welche Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Immobilienwert?